买房 10 年净成本
77.42 万
774,188.37 元
已花 237.92 万 · 房值 331.39 万
账册测算
租买对照
首付
契税首套常见 1 / 1.5，二套约 3
持有 10 年再对照一次性 109 万 · 贷款 210 万 · 月供约 9,429.94
租房 10 年净成本
22.81 万
228,122.55 元
已付租 105.12 万 · 投资 191.31 万
盈亏平衡
30 年内未到
按当前假设，三十年内租更省
负值表示变现或投资已经盖过花出去的钱。学位、户口、租约稳定性没有算进去。
两条账怎么对齐
买房：先付首付、契税、中介和装修，之后每月月供、维护、房产税。第 N 年假设卖掉，估值扣掉卖出中介和剩余贷款，得到净所得。净成本是累计现金减去这笔净所得。 租房：把买房开头那一笔拿去按你填的年化滚动；每月付租金，并把「买方比租房多花的钱」追加进去。净成本是累计租金加初始投入，再减去投资余额。
什么没写进模型
学位、户口、被赶走的风险、限购限售、出租收益、空置、卖出增值税和个税，都没算。只适合同一地段、同一户型的财务对照，不当决策书。
默认房价涨幅 1%、投资年化 4%，是偏保守的锚，不是预测。涨幅和投资回报一改，交点就会跑。